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2019年

2705个村级工业园激发广州新活力

2019-07-28 主编:诚信在线企业邮局 点击次数 :

产业用地供给紧缺是每个城市必然面对的现实。新增土地资源有限的情况下,存量土地如何盘活以提高工业用地集约利用程度,成为每个城市管理者的考题。

广州将此寄托在村级工业园整治提升上。

7月12日,广州市工业和信息化局编制的《广州市村级工业园整治提升实施意见》(下称《实施意见》)经市政府第15届78次常务会议审议通过,将于本月底落地实施,以此解决全市村级工业园普遍存在的产值低,环境差,手续、设施不完善,政策指引不足等难点痛点,为其改造提升进一步释放政策红利。

目前,广州全市村级工业园2705个,总面积约131.62平方公里,约占全市现状工业用地面积的30%。80%以上为服装、化妆品、皮革皮具、五金等加工制造及仓储、物流行业,村级工业园产值仅占全市工业企业总产值的10%,税收仅占全市工业企业总税收的6%。

“对广州而言,研究好存量工业土地再开发利用问题,推动传统产业园区提质增效,激发老城市新活力,必须具有一批高质量的园区载体。”广州市工信局回复时代周报记者表示,以村镇为开发主体的传统产业园区总体呈小散乱局面,开展整治提升行动迫在眉睫。

广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩认为,在粤港澳大湾区发展(00737)背景下,广州改造村级工业园推动不易但意义重大。为此,广州急需对现有村级工业园分类。“还需做好分类指引,标准和示范,做好产业谋划导入,政企协同推动资源导入,以及后续产业监管是保障项目实施的重点。”他对时代周报记者说。

“工改工”的机遇

广州这座“老城市”亟须释放新活力,空间就隐藏在2705个村级工业园里。

“这是历史上首次摸清全市村级工业园的家底。”广州市工信局回复时代周报记者表示,今年以来,通过三轮数据摸查核查工作,结合第三次土地调查、“三旧”标图建库等数据比对分析,由此核实各区村级工业园基础数据,形成相对稳定的数据库。

广州发现村级工业园以“见缝插针”形式散落各处,多是业态低下、用地低效,存在用地手续不齐全、环保排污不达标、消防安全隐患大等问题。类似问题在广东并不少见,多是通过对存量低效利用的传统产业园区再开发,以“工改工”实现产业升级,成为广东打破产业空间发展瓶颈的办法之一。然而,产业园区要实现“工改工”最大瓶颈是改造动力不足。在“工改居”“工改商”的利益诱惑下,“工改工”面临内生改造动力不足,改造成本不断攀升问题。

广州亦然。近年广州不断更新政策以提高“工改工”支持力度。如2017年广州出台的《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提到,改造前后均为工业用途的,按市场评估地价40%计收出让金;今年3月发布的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》明确表示,无需缴交土地出让金。

又如,2017年旧政规定,对低于150亩的村级工业园“工改工”拆除重建项目,需将30%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府;本次《实施意见》则将该比例降至20%。另外还明确提出划定工业产业区块,到2035年全市划定工业产业区块规模不少于650平方公里,占全市建设用地规模30%以上。

“一方面以工业产业区块限制‘工改商’‘工改居’比例;另一方面加大‘工改工’鼓励,使村级工业园改造正当其时。”江浩参与了广州村级工业园改造和《实施意见》等政策制定过程,他认为过去村级工业园改造缺乏清晰的审批路径和推动动力,但随着载体改造更迫切,产业转型更集聚,改造政策更开放,恰是为村级工业园提升提供了机遇。

广州的逻辑是,村级工业园“工改工”不仅是简单的“城市更新”,而是要向招商引资靠拢,成为高端优质项目的载体,以提高土地产出率,促进产业转型升级,完善城市功能。

“广州不愁引‘凤’,但筑好‘巢’不易。”江浩认为,广州在大湾区建设中肩负综合性门户城市角色,适合发展现代服务业、商贸交易等连通大湾区各城,就要为此“筑巢引凤”。为此,广州村级工业园整治提升的目标更多是融城助力和优产提质,为老城市新活力的重要载体,为本土产业发展提供“快载体”支撑。

“工改工”后效益大增

广州已有村级工业园经“工改工”后华丽转身,成为优质项目载体。

海珠唯品同创汇是样板之一。作为海珠区东风经联社集体物业升级改造项目,曾经密集的服装小作坊、握手楼等老旧建筑组成了这个村级工业园,被海珠区视为重大消防隐患和重点整治的业态对象。

“低端业态所带来的工作、居住环境就是较为恶劣的老旧城中村形象。”唯品同创汇项目负责人、同创资产运营部总经理李鹏程告诉时代周报记者,彼时楼梯间是破烂铁棚遮盖,影响整体空间光线,走在路上抬头是纵横交错的电线,低头是横冲直撞的五类车和随处可见的光膀子,脏、乱、差是留在脑海的直接印象。

对于海珠而言,亟待通过空间再生产实现价值创新、产城互动,推动老城区“逆生长”。其做法是先“破”后“立”,疏解村级工业园等非中心城区功能,以“破”腾出老城区空间,再“立”出新形象导入活力产业。经团队改造后,独栋办公空间、花园式的艺术街区成为当前年轻人热衷的“网红打卡地”。

改变的不仅是外观环境,还有区域产业经济。该园区依托纺织产业基础和全球轻纺交易中心,围绕服装设计引进相关企业,打造服装设计全产业生态链。

目前园区一期租赁率已达95%,签约入驻企业超过150家,包括全球最大的FDC面料图书馆华南区旗舰店等。二期将入驻时尚类互联网企业,为园区企业赋能,预计今年纳税额可达千万元。“既能消除物业消防安全隐患,又能带来经济高质量增长。”李鹏程告诉时代周报记者,期望通过三年时间使园区总体产出达30亿元以上,实现纳税额1.2亿元,每年为经联社带来不少于千万元收益。

村级工业园改造的目的是快速提供新载体,来激发产业新活力。

“要实现产业提升,园区主体和产业主题都要到位。”江浩认为,村级工业园要提前做好产业主题谋划,政府则做好产业监管和招商协助,此外项目建设在实施过程中也要注重产业后评估。“无需担心工业园会同质化,市场会自行调节,逐渐形成同类集聚和差异化发展。”他说道。

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