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2019年

台湾“房事”的悲惨与纠结

2019-05-28 主编:诚信在线企业邮局 点击次数 :

2014年美国顾问业者Demographia的全球房价所得比(购屋痛苦指数,房价所得比=房价/家庭年所得)排名,台北市以房价所得比15.01名列世界之冠,亦即在台北市的一般市民必须不停工作,不吃不喝15年才有可能买得起房子。消息传来台湾,引起一阵哀鸿,什么15年?有人说要30年不吃不喝才买得起。

自2009年起,台湾十大民怨之首就是高房价,由于感同身受,我认为马英九执政引起民怨,到后来国民党垮台,高房价是极为重要因素,因为在他的任内房价飙涨到离谱的程度。

然而,从经济治理的角度来看,“房价涨代表经济好”的说法有其一定的道理,且对于有房产者而言,没有人愿意见到房价跌。只是在这几年下来,蔡英文执政后的贫富差距扩大,“分配正义”也随之进入人民的视野,让人重新评估房价高涨的问题。简言之,社会财富分配严重不均,炒房不是罪魁也是祸首。

“打房议题”至少谈了超过10年,始终因为不敢得罪八成有房产的选民,使执政当局在推动政策时往往虎头蛇尾。

问题确实十分复杂,中老年族群是主要房产拥有者,也是上世纪80年代台湾经济奇迹的获益者。但若这个年龄层未在年轻力壮时累积足够的财富并拥有不动产,他们的子女可说是很悲惨的。因为现在年轻世代若成家,买房的头期款通常是父母出资,弱势的中老年人,自然无法帮助下一代应付购房问题。

财务收入最稳定的族群是军公教,他们只要是40岁以上者,大多拥有房产,其中许多退休老人是以退休年金支付房贷。所以年金被蔡英文砍了大半,还被说成社会的米虫,其心情的愤怒与对生活的恐惧可想而知。这一批收入最稳定的族群遭砍年金,直接影响了消费,冲击最大的又是服务业,又影响了广大的服务业劳工。这么一来,军公教与劳工之中,需缴交房贷者,生活就陷入困顿。

当然,军公教紧缩消费对内需产业的影响只是一部分,但却是这一年来消费力道减弱最明显的因素。

这就是为什么当蔡英文拿出数据说台湾经济20年来最好时,受到民众的普遍反感。真相是,经济利润(多为外销产业所得)的果实,大部分为少数富人阶级分走,从中产阶级到底层阶级则每况愈下。那么,既然台湾民众八成有房产,收入支撑不了生活时,不是可以卖房吗?问题来了, 2015年台湾“立法院”三读通过“所得税法”修正案,纳入“房地合一”税制,直接导致银行信贷紧缩,扎实地压制了投机炒房的歪风,但也因此使得房市进入空头,想买房的人等待房价继续跌,想卖房的人却在等房价回涨,交易量自然大幅下滑。

于是,现在非常诡异地变成了一个僵局,房价停止飙涨,却也没有明显下跌。换言之,想卖房以解决收入不足的人,因许多理由难以脱手自己的房产。

台湾现在空屋率居高不下,有86万多户闲置,占全台房屋占比10.12%。现在占据空屋率前六名的城市就是“六都”。空屋率最高的城市是新北市12万户,然后是高雄市10万户。为什么呢?因为新北市升格为直辖市,高雄县市合并,释出大量土地价格较低的区域,让建商拼命盖房屋,投机客也大肆炒作,问题是没多久房市进入空头,空屋率居高不下也是理所当然的。

这个成功抑制投机炒房的政策“房地合一”是什么意思呢?在台湾买房是连带土地的,但房屋与土地分开课税。为什么分开课税?因为台湾相关法规继承了孙中山“土地涨价归公”的理念,主要是为了避免富人阶级炒作土地,因而针对土地的增值单独课税。因此,房屋税与土地税在台湾是双轨制。

这个政策在台湾富有以后出现了问题,因为你卖房的时候是连土地一起卖,但由于已征收了土地增值税,所以卖土地的所得不必被课所得税,然而,卖房屋的所得却要被课征所得税,造成许多卖方刻意“压低房屋售价,抬高土地售价”以减少税金。此其一。

土地增值税是按照台当局每年公告的现值为基础计算,所以若在一年之内多次转手,就可规避土地增值税。土地会因地方政府的开发计划而增值,知道内情者就可趁机炒作,然后多次转手牟取暴利,官商勾结炒地皮就是这么炒的。所以变成土地增值了,投机客却不必缴纳税款。此其二。

针对以上弊端,“房地合一”政策解决了投机炒作的问题,却也使得税金变高,可以说是一种变相的打房。当然,这样的政策直接使房市进入空头,也让许多屋主被房价套牢,进退两难。

对于不必靠卖房维持生活品质的屋主或房东而言,不愿赔本卖而房屋脱不了手,大不了自住当别墅或是送儿女。但对于现金存款不足,收入与支出逆差逐渐扩大的屋主而言,则是哑巴吃黄莲。因为就算愿意赔售,也不见得有买家。毕竟在房市空头时,是买方市场,而买方还在观望,等待房价继续跌。

这是一个闷烧锅,如果不是富人阶级,在经济下行时大家是被慢慢炖煮吃老本的状态。

什么叫做吃老本?我们说说一个在台湾社会中很普遍的案例。

A女是北漂10年的高雄人,在台北打拼10年后倦了,想回家乡找工作,但高雄薪资低了30%,她就想,干脆回家住,省下的房租费可补足南北薪资差异。然而,A女的父母说,家里已无房间留给她了,因为A女的弟弟一家4口与父母挤在一间三房公寓,已是拥挤不堪。

A女不高兴,认为父母的房子迟早是她与弟弟的,所以该房她有一半的居住权利,于是向朋友B女诉苦。

B女问曰,你有给父母生活费吗?A女答曰:自己赚的都不够用,所以没给父母钱。B女质疑曰: 你自己赚4万不够用,你父亲退休后靠劳保一年2万元退休金要怎么活?

真相是,A女的父亲拿房子抵押,每个月向银行固定领取1.5万的生活费,可领30年,然后加上劳保年金2万元在高雄凑合着生活。

这就是中低阶层退休后的生活样态,在台湾可谓非常普遍。说穿了,人老了不是靠儿女,而是靠房子,也就是年轻时存下的劳动积蓄,省吃俭用到死。有许多人交完了30年房贷后也已退休,因退休金不够用就抵押房屋换钱。儿女,则是低薪买不起房,若父母无法帮忙付购屋头期款就跟父母住,然后等父母死,看房子还有多少剩余价值。

现在,大家了解被砍退休金的痛苦了。军公教砍完,理应轮到劳工,因为劳工保险金也正在持续亏损,黑洞比军公教年金还大得多。

这就是韩国瑜口中的“乞丐们”,吕秀莲口中的“人生loser”。

所以,有房产者没人愿意看到房价下跌,因为这意味着自己的资产缩水,退休后能向银行抵押换取的生活费也缩水。但是房价不跌,儿女迟早跟你要钱买房,你没钱他们就吵着搬回家跟你要免费住房权。

这就是台湾“房事”的悲惨与纠结。

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