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2019年

暴走的东京“房事”| 锌事

2019-05-28 主编:诚信在线企业邮局 点击次数 :

  大航海的时代,践行者的故事需要被关注,锌财经采访了一系列出海企业、行业、人物,希望呈现有价值的商业报道。以下是一群90后在日本东京的“房事”历程。

  核心团队仅15人,绝大多数是90后,没人认为这样一群人能轻易做成一个品牌,遑论“全球品牌”。但事情正与常人“认为”的相反。

  前不久,宅东(ZAITO)在温州国家大学科技园,搞了一场“全球品牌发布会”。CEO周元凯,站台40分钟,控场力熟稔。

  周元凯称,宅东刚成立不到1年,专注于打造日本东京核心城区的“实用主义独栋民宿”。“我们已经在东京自持5栋楼和3块地皮。”

  他们计划在2020年日本奥运会前,完成50幢独栋置业、500个房间,立志做日本(东京)第一民宿品牌。

暴走的东京“房事”| 锌事

  宅东这份事业,背后是一个处在风口中的赛道。

  2018年6月,日本《新民宿法》(以下简称“新法”)颁布,整顿不合规民宿。行业遭遇大洗牌,光是Airbnb就下架近4万套房。这造成了行业大缺口,此前有报道称,2020年日本酒店客房缺口将达1万间。

  在新法的环境下,日本个体投资民宿户单打独斗的时代已悄然过去,大资本开始进入,成了如今投资日本民宿业的一股潮流。

  资深房产投资者洪粤申告诉锌财经,过去半年来,他走在大阪的日本桥、心斋桥和难波路上,基本每隔一两百米就能看到一栋酒店或者一户建民宿拔地而起,中国人的身影随处可见。

  重金买楼

  在日本做民宿,首先要解决房子的问题,买楼是一个办法。

  在资深玩家沈翔看来,在日本买房子的另外一个好处就是,产权是自己的。

  还不限购,外国人有钱就可以在日本无限购买。近年中国人在日本置业买楼的,有经商的、投资的、留学生,还有的为养老、为后代着想的。

  对于宅东这样的投资者来说,买楼,又分两步同时进行,一步是自己直接买现成的楼;另一步是直接买地,然后平地造楼。所以说宅东的资产比较重。

  同在这个赛道的有一居创始人戴周颖告诉锌财经,“在民宿这个行业,我觉得特别明显的是,有资产就不怕没流量。”他肯定了资产的重要性。

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  东京夜景

  杨杰是宅东进军东京置业的关键人物。除了合伙人的身份,杨杰还是开诚株式会社社长、东京拓殖大学经济学博士,从事房产8年,不折不扣的90后,

  早在新法摇摇欲坠之时,宅东联合创始人张成就通过朋友介绍,与他有过合作想法。新法出台前的东京4月,张成、周元凯和杨杰,三人在一家居酒屋见面,从日本经济聊到日本民宿,畅谈三夜。

  三人达成约定:在东京做大做强宅东。

  去年,宅东买下第一幢独栋商用楼,取名“菊川”,加税总价700多万元人民币。尝到甜头的宅东随后开始收楼、收地:均位于东京都墨田区的3幢楼和2块地。墨田区有日本最高建筑晴空塔,又名天空树,相扑比赛、烟火大会均在此举行。

  周元凯向锌财经介绍他们的楼地花销:“横川錦糸町的均价29398元/㎡,总价约1000万元;押上横川二号,均价27778元/㎡,总价约1000万元;浅草旗舰店,33030元/㎡,总价约2400万元。向岛和宅东·本间贵史体验店则在建设中。

  这么多的资金都是从哪里来?周元凯说,一部分资金来自团队各自创业的积累;其次,通过日本银行贷款所得,“日本央行通过超宽松货币政策不断刺激经济,为廉价房地产贷款提供充足资金。”

  周元凯告诉锌财经,他们这个团队不玩虚的,“可以叫我们中国炒二代,相较父母辈的投机行为,我们会跟着趋势和大方向去炒房,比较理性,属于稳健型。”

  这里再多说一下日本的炒房环境。锌财经采访了一位在日本购置房产的资深业内人士。赴日买房的中国人从火爆到冷静,他是亲历者和见证者。

  他告诉锌财经,“现在,日本新盘层出不穷,但完全没有一抢而空的现象,基本都只能慢慢卖,二手房转手交易也比较普遍。”

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  相较而言,日本买房的年轻人并不多。“日本年轻人大多没钱买,尽管银行贷款利率低,他们也无力偿还贷款。”

  “中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑,据戴周颖估计,日本土地交易约有10%来自中国人,其中包括华侨和其他地区的华裔。

  上线民宿

  买楼不是目的,重要的是把民宿玩好,这个赛道有名人也有素人。

  2017年底,著名天使投资人薛蛮子,用他惯常的“高调”模式宣布:他在京都已经买下了12栋百年町屋,其中12月3号这一天更是一口一口气买下了7栋。他这么买买买,也是为了做民宿。据说他的计划,是要买下100栋町屋,作为“蛮子民宿”这一品牌的一部分资产。

  对于宅东来说,本来拿到房也就可以着手做民宿了。但事情并没那么顺,因为2018年6月日本新民宿法正好实施,政策相当不明朗。

  据《环球时报》报道,民宿行业此前在日本是个灰色地带,不受法律条款约束。一间空房,哪怕只有一张空床,都可以挂在网上短租,既为一些房东创收,又解决了旺季酒店供应不足的问题。

  看似一举两得的行为由于缺乏监管,也产生一些安全隐患,各种负面新闻频频见诸报端:男房东偷拍、猥亵、强奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”,要求缴纳巨额“罚款”;甚至爆出不法分子利用民宿进行毒品交易的丑闻……

  新法出台后,日本政府加强打击非法民宿,日本民宿的数量在短期内下降不少。许多前往日本旅行的自由行旅客受到持续影响,比如住民宿被警察赶出来,订的民宿在平台下架,房东要求取消订单等等。

  为了尽量维护本国人居住环境,日本民宿新法还对民宿经营进行了严格的限制。比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住,必须委托第三方经营公司来管理”等。

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  如何破解新法难题,以最快速度上车?

  宅东中日团队三天三夜开着电脑研究,最终研究出对策:决定继续自购独栋楼或土地,自建中日的跨国团队,并且申请各类相关管理牌照,对手上的民宿物业进行管理;并通过民宿+短租+长租的形式,与每位入住客户签署合法协议,来完成365天全年运营。

  周元凯等人赶往东京,开始着手办理民宿管理运营资格。

  他们成了区役所(办理民宿资格证的地方)里的“红人”,工作人员会开玩笑“又来啦”。由于熟悉流程,办理民宿证的效率从原来的1个多月,到后来大幅度缩短到了15天左右。

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